Mua bán nhà đất tại khu đô thị, dự án nhà ở thương mại sẽ buộc phải qua sàn

Chính phủ vừa trình Quốc hội tờ trình về Dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gồm 16 chương, 240 điều; trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 153 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.

Đáng chú ý, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được trình Quốc hội có 10 nội dung đổi mới. Cụ thể như, đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

Hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND cấp tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, mịnh bạch như: công khai giá đất, bắt buộc phải giao dịch qua các sàn giao dịch đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, nhà ở thương mại.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính về đất đai bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư; có cơ chế điều tiết hợp lý, hiệu quả các nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giữa Trung ương và địa phương; điều tiết chênh lệch địa tô, bảo đảm công khai, minh bạch.

Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Thể chế chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.

Hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp.

Hoàn thiện các chế định về điều tiết của Nhà nước để đảm bảo thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan Nhà nước…

Tuy nhiên, theo Tờ trình, quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) còn 5 vấn đề có ý kiến khác nhau cần xin ý kiến Quốc hội.

Điển hình là việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 70, Dự thảo Luật) còn có 2 loại ý kiến.

Thứ nhất là đồng ý với dự thảo vì theo Nghị quyết 18, Nhà nước chủ yếu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Do đó, cần phải quy định cụ thể các trường hợp thu hồi để thực hiện đấu giá, đấu thầu nhằm hạn chế việc tiếp cận đất đai không thông qua 2 hình thức này.

Loại ý kiến thứ 2 đề nghị cân nhắc việc thu hồi đất để xây dựng đô thị, nhà ở thương mại; việc thu hồi đất trong trường hợp này cần phải đánh giá, cân nhắc kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Đối với trường hợp này có thể giao chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án; nên hạn chế thực hiện việc thu hồi để tránh khiếu kiện về đất đai.

Về cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Đa số ý kiến thống nhất với dự thảo không quy định nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại nhằm thể chế Nghị quyết 18 “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch”.

Loại ý kiến thứ hai có đề nghị cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án (bao gồm cả dự án khu đô thị, nhà ở thương mại) nhằm thể chế Nghị quyết 18 “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”…