Thị trường căn hộ Hà Nội: Nhu cầu ở mức cao, nguồn cung mới thấp nhất 8 năm qua

Nguồn cung mới ít nhất kể từ năm 2015

Theo Báo cáo thị trường Q4/2022 của Savills Việt Nam, căn hộ có nguồn cung mới thấp nhất trong 8 năm vừa qua gồm 12.637 căn. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 83%, theo sau là căn hộ hạng A với 9%. Tổng nguồn cung sơ cấp trong Q4/2022 là 20.333 căn hộ, giảm 3% theo quý và 6% theo năm.

Thị trường không có thêm dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Kể từ khi mở bán vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, các dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã chiếm 45% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được.

Số lượng giao dịch đạt 2.890 giảm 20% theo quý và 30% theo năm. Trong đó, giao dịch căn hộ hạng B chiếm 76% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới mở bán đạt 28%. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 47 triệu VNĐ/m2, ổn định theo quý và tăng 15% theo năm.

Về giá bán, giá sơ cấp căn hộ hiện đang cao hơn so với giá thứ cấp 42% (tăng từ mức 14% trong năm 2018). Giải thích về sự chênh lệch này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng: “Thị trường thứ cấp tăng trưởng không nhiều, trong khi đó giá bán sơ cấp lại tăng rất mạnh. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp trung bình tăng 11% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp chỉ tăng 5% mỗi năm. Do tốc độ tăng trưởng về giá khác nhau, nên hai thị trường đang có mức độ chênh lệch lớn về giá”.

Đồng thời, hoạt động giao dịch bất động sản theo quý vẫn đang rơi vào trạng thái trầm lắng, với số lượng bàn giao giảm, số lượng giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đều ở mức thấp. Điều này được lý giải xuất phát từ việc mất cân đối nguồn cung, khi tỷ trọng nguồn cung hạng B chiếm chủ yếu, trong khi đó căn hộ hạng C - phân khúc có nguồn cầu lớn nhất lại có nguồn cung hạn chế. Theo bà Hằng, thị trường hiện nay, đặc biệt trên các thị trường lớn như thị trường Hà Nội, việc mất cân đối nguồn cung hay còn gọi "nguồn cung không phù hợp" vẫn còn đang diễn ra khá phổ biến.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

“Nếu như ở thời điểm trước đây, căn hộ hạng C chiếm tỉ trọng đến 40-50%, cạnh tranh trực tiếp với lượng hàng từ căn hộ hạng B, thì đến nay phân khúc căn hộ hạng C chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ, thậm chí là dưới 10%. Nguồn cung sơ cấp của thị trường căn hộ để bán đa phần là căn hộ Hạng B.

Trong khi đó, số lượng căn phù hợp với đại đa số nhu cầu, hay phân khúc hạng C lại không lớn, thậm chí trong tương quan với tổng nguồn cung sơ cấp còn đang giảm dần. Kiếm được những sản phẩm có giá bán phù hợp với túi tiền là rất khó trên thị trường. Do đó, năm 2023 mặc dù có những hoạt động giải quyết, tháo gỡ các vấn đề pháp lý để gia tăng nguồn cung, tình trạng mất cân đối sản phẩm căn hộ có thể vẫn chưa thể giải quyết được, và căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng chính”, bà Hằng nhận định.

Giải pháp từ chuyên gia

Theo bà Hằng, để phát triển phân khúc vừa túi tiền và giải bài toán khó khăn của nhà ở hiện nay khi cung chưa thực sự đáp ứng được cầu, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược và dài hạn.

Thứ nhất, giải quyết vấn đề pháp lý. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc không có nhiều nguồn cung căn hộ phù hợp trên thị trường hiện nay là khung pháp lý chưa được hoàn thiện. Tình hình có thể được cải thiện nhiều hơn vào năm 2024, khi khung pháp lý đã hoàn thiện hóa và Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua.

Thứ hai, đưa ra sản phẩm phù hợp. Những yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay ngoài vị trí, pháp lý thì vẫn là giá thành. Ví dụ tại Hà Nội, mức giá bình quân của thị trường sơ cấp đối với căn hộ đang là khoảng 47 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá thành hiện nay vẫn chưa thực sự phù hợp với nguồn cầu của đại đa số. Vì vậy, chủ đầu tư cần đưa ra sản phẩm có tổng giá thành vừa túi tiền hơn, cần tính toán kỹ càng để có chi phí đầu ra phù hợp.

Thứ ba, xây dựng cơ sở hạ tầng. Các dự án thuộc phân khúc hạng C thường nằm ở các địa phương có vị trí có cự ly xa trung tâm nên đòi hỏi sự phát triển về hạ tầng.

Thứ tư, linh hoạt trong giải pháp thanh toán. Các kênh huy động vốn hiện nay đối với chủ đầu tư đang rất thách thức, khi mà việc tiếp cận tín dụng khó khăn, lãi suất huy động cao đi kèm với các động thái chấn chỉnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Thứ năm, hợp tác với các doanh nghiệp nước ngoài. Chủ đầu tư có thể cân nhắc các cơ hội hợp tác đầu tư với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính. Bên cạnh việc kết hợp với các đơn vị trong nước thì hiện nay các đơn vị nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ Nhật Bản, Singapore hay Hàn Quốc… đều là những doanh nghiệp sẵn sàng hợp tác đầu tư trong điều kiện dự án có cơ sở pháp lý tốt, điều kiện mặt bằng sẵn sàng và chủ đầu tư quyết tâm trong việc hợp tác kinh doanh.

Mặt khác, các quỹ đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài có mặt lâu năm tại Việt Nam đều có thâm niên nghiên cứu và quen thuộc với thị trường có thể ra những quyết định nhanh chóng. Kết hợp với các điều kiện pháp lý hoàn thiện, họ có thể mang đến những tín hiệu tích cực hơn cho thị trường trong năm 2024 và 2025.