Thị trường bất động sản Việt Nam có đi theo "vết xe đổ" của Trung Quốc?

Ảnh minh họa (Nguồn: LĐO)

Tuy nhiên, sự lo lắng này có vẻ hơi sớm, ít nhất là đến thời điểm hiện tại.

Đó là nhận định của TS. Lê Xuân Sang, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nêu ra trong tham luận gửi tới "Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022" với chủ đề "Củng cố nền tảng kinh tế vĩ mô, thúc đẩy phục hồi và phát triển bền vững" diễn ra ngày 18/9.

Trong tham luận, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam dành phần lớn nội dung để đánh giá về bất cập, rủi ro các nguồn vốn phát triển thị trường bất động sản (BĐS).

Theo ông Sang thị trường BĐS từ quý 2/2022 đang có sự phát triển chững lại ở một số phân khúc, khu vực và địa phương. Điều này thể hiện qua một số dấu hiệu như nguồn tín dụng cho BĐS đang bị hạn chế khi Ngân hàng Nhà nước dần kiểm soát chặt chẽ hơn đối với các nhà phát triển BĐS (bên cung) lẫn người mua/đầu tư (bên cầu).

Bên cạnh đó, hành vi của nhiều nhà đầu tư, đầu cơ BĐS trở nên tiêu cực hơn, dè dặt hơn đã làm kìm hãm, giảm mức cầu đầu tư thể hiện trên các phương diện như tìm cách chuyển nhượng BĐS ở những địa phương, phân khúc thị trường có giá chững, nhất là nơi giá giảm mạnh. Đồng thời, nghe ngóng, chờ đợi thông tin thị trường, kể cả về chính sách liên quan lĩnh vực tín dụng, BĐS.

TS. Lê Xuân Sang, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam

Một dấu hiệu nữa là áp lực bán tháo bên cung đối với các phân khúc BĐS có giá giảm và sẽ tăng mạnh hơn một khi mức giá giảm sâu hơn, sức chịu đựng về chi phí tài chính giảm.

"Mức hạn chế hiện nay về nguồn cung ở một số phân khúc có thể giảm khi các nút thắt về thể chế liên quan đến BĐS, tín dụng BĐS được cải thiện, mức cầu giảm, đặc biệt là khi mức bong bóng giá BĐS cũng như hành vi đầu cơ, thao túng đánh giá lên giảm. Việc một số phân khúc/khu vực giá vẫn tăng có thể là hành vi “đánh lên để thoát hàng” hoặc tạo lập mặt bằng giá mới các BĐS xung quanh", ông Sang nhìn nhận.

Tuy nhiên, theo ông việc thông tin thị trường BĐS còn thiếu minh bạch, thiếu chi tiết và không đồng bộ, các thút thắt thể chế định giá BĐS chậm được gỡ bỏ có thể khiến các hành vi thao túng, nhiễu loạn, hành vi phản cạnh tranh vẫn chậm được kiểm soát, làm tổn hại đến thị trường", ông Sang đánh giá.

Cũng theo Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, khó khăn, rủi ro với thị trường BĐS có xu hướng tăng do ngoài việc kiểm soát chặt hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS, nhất là trái phiếu phát hành riêng lẻ, việc khó khăn hơn trong tiếp cận vốn ngân hàng, trong khi mức độ hấp thu sản phẩm BĐS/nhà xây xong giảm, chi phí đầu vào (giá vật liệu BĐS) tăng, mức tiêu thụ giảm, hiện tượng nợ đọng vốn và gia hạn vay nợ tăng làm chậm vòng quay vốn.

Lo lắng khả năng lặp lại ‘thảm cảnh BĐS' như Trung Quốc là hơi sớm

Đặc biệt, ông Sang cho rằng, sự lo ngại về sự “đóng băng mới” của thị trường BĐS Việt Nam cũng như sự lo ngại lặp lại “vết xe đổ” của Trung Quốc hiện nay cũng khiến các nhà đầu tư, đầu cơ có tâm lý dè dặt, nghe ngóng dù có thể vẫn còn nguồn vốn đầu tư.

"Tuy nhiên, có một số yếu tố khiến sự lo lắng khả năng lặp lại ‘thảm cảnh BĐS' như Trung Quốc là hơi sớm, ít nhất là đến thời điểm hiện tại", ông Sang nhìn nhận.

Ông Sang nêu ra 5 cơ sở đưa ra nhận định định trên.

Cơ sở đầu tiên là mức độ bộc diện tài chính đối với tài sản BĐS của Trung Quốc đối với nhà đầu tư nước ngoài là rất thấp (chỉ khoảng 5% chứng khoán Trung Quốc do nhà đầu tư nước ngoài sở hữu).

Thứ hai, mức độ “bong bóng” bất động sản của Việt Nam thấp hơn (ví dụ, tính trung bình, Việt Nam ước tính mất khoảng 30 năm để mua được nhà với 40-50 năm ở Trung Quốc (50 năm đối với BĐS ở Bắc Kinh); nếu tính đến việc thu nhập trung bình của người dân Trung Quốc gấp 2,5-3 lần Việt Nam thì mức độ bong bóng của Việt Nam còn thấp hơn nhiều.

Ngoài ra các yếu tố bên cầu thúc đẩy đầu tư/đầu cơ BĐS của Trung Quốc cũng mạnh hơn, kể cả mức tiết kiệm trong nước (khoảng 40% GDP với 30% GDP). Hơn nữa, khác với nhiều nước, trong đó có Việt Nam, thị trường BĐS Trung Quốc tăng giá mạnh trước đại dịch song giảm mạnh từ đại dịch đến nay hàm ý, bong bóng thị trường không phải “ăn theo” đại dịch mà chịu ảnh hưởng trực tiếp liên quan đến thị trường BĐS cũng như các yếu tố xã hội, văn hóa khác.

Thứ ba, mức độ cao hơn nhiều ở Trung Quốc về đòn bẩy tài chính và mức độ tập trung của các doanh nghiệp BĐS so với Việt Nam.

Thứ tư, các sự vụ “cảnh báo” trầm trọng (sự sụp đổ Evergrand và các sai phạm nghiêm trọng của Tân Hoàng Minh, FLC,...) diễn ra khi thị trường BĐS Việt Nam đang sôi động, song chưa quá nóng đã đánh động, giúp các cơ quan chức năng điều tiết thị trường theo hướng thận trọng hơn, đỡ ‘giật cục’ hơn và linh hoạt hơn.

Ngoài ra, chính sách thận trọng nhằm tránh rủi ro kỳ hạn, nhất là đối với cho vay BĐS đã được thực hiện từ lâu và có lộ trình. Hơn nữa, khác với giá BĐS tại Trung Quốc, hiện nay, mức giá BĐS ở Việt Nam vẫn có tăng, có giảm nên các doanh nghiệp/nhà đầu tư còn kỳ vọng và chưa diễn ra sự hoảng loạn, bán tháo trên diện rộng.

Cùng với đó, sự điều tiết chính sách tín dụng của Việt Nam không quá giật cục như ở Trung Quốc, nhất là khi nước này áp dụng 3 ‘lằn ranh đỏ’, vốn thực thi kém hiệu quả lẫn hiệu lực do giám sát kém (doanh nghiệp BĐS sẽ bị giảm mức vay ngân hàng khi vi phạm lằn ranh đỏ, sẽ bị cấm vay hoàn toàn/tín dụng bằng 0 khi vi phạm cả 3 lằn ranh đỏ).

Thứ năm, rủi ro “chìm” liên quan đến chất lượng tín dụng đang rất yếu của một số nhà phát hành trái phiếu BĐS trong khi chính nhiều ngân hàng thương mại và các công ty chứng khoán là các tổ chức mua trái phiếu.

Từ những phân tích trên, ông Sang khẳng định tín dụng BĐS tại Việt Nam hiện tại chưa ở mức nguy hiểm để dẫn đến cuộc khủng hoảng như ở Trung Quốc.

"Tuy nhiên, việc tính toán, dự báo sai những rủi ro trong nước cũng như những tác động của các cú sốc bên ngoài hay việc thực thi chính sách thiếu hiệu quả, hiệu lực có thể khiến những rủi ro biến thành hiện thực, thậm chí kích hoạt, làm trầm trọng hơn những yếu kém, rủi ro của hệ thống ngân hàng nói riêng và hệ thống tài chính nói chung, trong đó rủi ro mất thanh khoản của hệ thống ngân hàng, hệ thống tài chính là rủi ro nguy hiểm nhất", ông lưu ý.

Hiệu ứng “chim sợ cành cong” vẫn sẽ tác động tiêu cực lên thị trường trái phiếu

Về thị trường trái phiếu BĐS, Phó viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng thị trường này có một số biểu hiện, yếu tố rủi ro như khả năng thanh toán nợ đáo hạn kịp thời, nhất là trong một vài năm tới là đáng báo động.

Theo thông tin của Bộ Tài chính, trong năm 2022, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn là khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó, giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn là khoảng 62.470 tỷ đồng đồng, chiếm 43,2%. Trong các năm 2023, 2024, giá trị nợ đáo hạn lần lượt là 120.400 tỷ đồng và 121.100 tỷ đồng. Trong các năm 2025, 2026, mức nợ tuy giảm song vẫn còn đáng kể, chừng 80.000 tỷ đồng mỗi năm. Chỉ từ năm 2027 đến năm 2032, mức nợ mới giảm mạnh, chỉ trung bình khoảng 1-2 ngàn tỷ/năm.

Trong khi đó, theo FiinRatings, tình hình kinh doanh của nhiều doanh nghiệp BĐS rất đáng lo ngại trong quý 2/2022 (và có thể trong quý 3) khi doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế giảm lần lượt 49% và 72,5%.

Theo ông Sang, rủi ro khó/không thể thanh toán nợ đáo hạn hay đảo hạn trong thời gian tới, nhất là cuối năm 2022 và nửa đầu năm 2023 là rất lớn, nhất là khi việc phát hành trái phiếu khó có thể dễ như trước, đặc biệt là khi những quy định mới, nhất là Nghị định 153, trong khi nguồn từ tín dụng ngân hàng và các nguồn khác cũng phần lớn là khó khăn hơn trong điều kiện mức giá nhiều phân khúc thị trường BĐS đang và có thể giảm sâu hơn, trên diện rộng hơn và kỳ vọng, mức cầu đầu tư và độ hăng hái cũng có thể xuống thấp hơn.

"Hiệu ứng Tân Hoàng Minh cũng như hiệu ứng “chim sợ cành cong” chắc vẫn sẽ tác động tiêu cực lên mức cung - cầu thị trường", ông Sang nhìn nhận.

Bên cạnh đó, theo ông bối cảnh khó khăn sắp tới còn tăng rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu như công ty chứng khoán và ngân hàng thương mại.

Ngoài ra còn một số rủi ro khác như năng lực của phần lớn doanh nghiệp phát hành hạn chế, với mức độ rủi ro cao; khả năng vay nợ trong nước và quốc tế và đáp ứng các điều kiện liên quan để trả nợ, đảo nợ của doanh nghiệp BĐS đang giảm dần.