HoREA: Thành phố Hồ Chí Minh chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ 1/8/2024

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, thời điểm này chưa cần thiết ban hành quy định về Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024. Ảnh minh họa

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), đề nghị này căn cứ vào khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: “Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương” và khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định “trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” và các quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Trên cơ sở nghiên cứu các trường hợp người dân có nhu cầu xin cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất” (gọi tắt là Giấy chứng nhận), HoREA đề nghị Cơ quan soạn thảo Bảng giá đất nên “đặt mình vào hoàn cảnh của người dân” để thấy rõ là vì sao chưa nên ban hành Bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8/2024, mà chỉ nên tập trung xây dựng “Bảng giá đất lần đầu” áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024. Cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Ông A làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m² tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp có giá là 200.000 đồng/m² (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m² trong Bảng giá đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/1/2020 của Ủy ban nhân dân thành phố, mà nếu được cấp Giấy chứng nhận cho căn nhà này thì ông A chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng tính theo công thức sau đây:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m² x (6,8 triệu đồng/m² - 0,2 triệu đồng/m²) = 660 triệu đồng

Nếu tính tiền sử dụng đất theo “Dự thảo Bảng giá đất” dự kiến quy định đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m² (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m² (tăng 9,55 lần) thì ông A sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100 m² x (65 triệu đồng/m² - 3,2 triệu đồng/m²) = 6,18 tỷ đồng

Do vậy, nếu thực hiện theo “Dự thảo Bảng giá đất” thì số tiền sử dụng đất mà ông A phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Trường hợp 2: Bà B đã có quyền dụng đất thửa đất 200 m² tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh và do trước đây không đủ khả năng tài chính nên Bà B chỉ xin cấp “Giấy chứng nhận” cho phần diện tích 100 m² “đất ở” đã xây dựng nhà, còn lại phần diện tích 100 m² sân xi măng được xác định là “đất trồng cây nông nghiệp ngắn ngày” trong “Giấy chứng nhận”, nay Bà B có nhu cầu làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 100 m² sân xi măng thành “đất ở”.

Tương tự như trường hợp ông A, nếu được tính tiền sử dụng đất theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND thì bà B chỉ phải nộp thêm tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng nhưng nếu phải tính tiền sử dụng đất theo “Dự thảo Bảng giá đất” thì bà B sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,18 tỷ đồng (tăng 9,36 lần) so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Trường hợp 3: Ông C làm hồ sơ xin “tách thửa” 1.000 m² đất nông nghiệp liền kề với thửa đất có nhà ở của Ông, đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành 5 thửa “đất ở”, mỗi thửa có diện tích 200 m² để chia cho các con.

Phần diện tích 1.000 m² đất nông nghiệp này nằm tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh thuộc khu dân cư ổn định tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 200.000 đồng/m² (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m² theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND, mà nếu được “tách thửa” thì ông C chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 6,6 tỷ đồng tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 m² x (6,8 triệu đồng/m² - 0,2 triệu đồng/m²) = 6,6 tỷ đồng

Nhưng, nếu phải tính tiền sử dụng đất theo “Dự thảo Bảng giá đất” đối với trường hợp đất nông nghiệp tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh có giá là 3,2 triệu đồng/m² (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m² thì ông C sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là 61,8 tỷ đồng tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = 1.000 m² x (65 triệu đồng/m² - 3,2 triệu đồng/m²) = 61,8 tỷ đồng

Do vậy, nếu thực hiện theo “Dự thảo Bảng giá đất” thì số tiền sử dụng đất mà ông C phải nộp sẽ tăng 9,36 lần so với số tiền sử dụng đất nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND.

Có thể thấy, nếu được đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp, hoặc là theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND hoặc là theo “Dự thảo Bảng giá đất”, chắc chắn ông A, bà B và ông C sẽ đề nghị lựa chọn số tiền sử dụng đất phải nộp theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND để phù hợp với khả năng tài chính của nhiều cá nhân, hộ gia đình hơn.

Do vậy, Hiệp hội nhận thấy tại thời điểm hiện nay, chưa thật cần thiết ban hành “Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND quy định về Bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2024”, mà Ủy ban nhân dân thành phố nên tiếp tục áp dụng “Bảng giá đất” và “hệ số điều chỉnh giá đất” hiện hành trong giai đoạn từ nay đến ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, để người dân có đủ thời gian làm thủ tục xin cấp “Giấy chứng nhận”. Việc nộp tiền sử dụng đất theo “giá cũ” cũng giúp giảm bớt áp lực tài chính cho người dân.

Tham khảo thêm:

Nhức nhối tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini Tình trạng khoét lõm xây dựng chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị, không đảm ...

HoREA: “Luật Nhà ở 2023 có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua” Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đánh giá, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở 2023 về tổng thể là rất tốt, ...

Chuyên gia hiến loạt giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá thành nhà ở xã hội Tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất và quy định hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác “có giá ...