Đáo hạn trái phiếu - Khúc cua định mệnh đối với doanh nghiệp bất động sản

Ghi nhận về thực trạng thiếu hụt thanh khoản ở nhiều doanh nghiệp hiện nay, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw nêu, hiện đang là những tháng cuối cùng quý 4/2022 nhưng các doanh nghiệp rất khó khăn trong huy động vốn để phát triển hoạt động của mình.

Trong Talkshow do Báo Đầu tư tổ chức ngày 25/11, luật sư Hà chỉ ra một số lý do cho tình trạng trên.

Thứ nhất, đối với lĩnh vực tín dụng, hiện nay chỉ một số ngân hàng còn room. Với bất động sản thì phần lớn không còn room và các doanh nghiệp phải đợi đến năm 2023 để có room mới.

Thứ hai, một trong những lĩnh vực có thể huy động được vốn tương đối tốt trước đây là trái phiếu doanh nghiệp thì hiện nay, với việc ban hành Nghị định 65 thay thế Nghị định 153, việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp tương đối khó khăn, nhất là doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong trả nợ trái phiếu đến hạn và sắp đến hạn. Một số vụ việc trong lĩnh vực trái phiếu thậm chí đã gây mất niềm tin đối với nhà đầu tư và người dân.

Còn một thị trường vốn nữa hiện nay mà ông Hà cho biết các doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm đó là lĩnh vực M&A, chuyển nhượng một phần hoặc bán dự án cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên việc chuyển nhượng một sự án M&A cũng tương đối khó, nhất là với nhà đầu tư nước ngoài.

“Trước khi họ vào mua bán sáp nhập doanh nghiệp Việt Nam, họ phải thực hiện nhiều thủ tục như xem hồ sơ pháp lý, sức khỏe doanh nghiệp sau đó phải trải qua một quá trình đàm phán rất dài mới có thể mua bán được, đặc biệt những dự án liên quan đến quyền sử dụng đất”, ông Hà cho biết.

Trong khi đó, ông Mohammad Mudasser, Giám đốc, Dịch vụ tư vấn quản lý vốn và chuỗi giá trị, PwC Việt Nam đánh giá, căng thẳng Nga- Ukraine đã ảnh hưởng đến nhiều vấn đề, trong đó đặc biệt là giá dầu. Việt Nam là nước tập trung vào xuất khẩu, nên biến động này sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam khi tiếp tục trao đổi thương mại với các nước trên thế giới, dẫn đến nền kinh tế bị ảnh hưởng theo.

Các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong ba năm qua bị ảnh hưởng diễn biến cung cầu và tắc nghẽn chuỗi cung ứng. Tới đây, các doanh nghiệp sẽ thận trọng hơn thay vì tập trung vào tăng trưởng, bởi thực tế doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn một số trở ngại như tỷ lệ doanh nghiệp giải thể, ngừng hoạt động vẫn ở mức cao hay như thiếu lao động cục bộ ở một số ngành, địa phương, và nhất là tiếp cận tín dụng và huy động vốn sản xuất kinh doanh vẫn là một trong những khó khăn lớn.

Năm 2023, lãi vay ngân hàng không giảm xuống như thời dịch COVID-19. Những doanh nghiệp tập trung vào hàng hóa như dầu mỏ, xuất khẩu gạo, thức ăn đều bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao như hiện nay.

Ông Mohammad Mudasser (trái) và luật sư Nguyễn Thanh Hà

Giải pháp tự cứu mình

Qua làm việc với một số doanh nghiệp, ông Hà thấy rằng doanh nghiệp có một số cách để ứng phó với khó khăn về dòng tiền.

Cụ thể, các doanh nghiệp hiện nay năng động hơn trong việc đi tìm nguồn vốn. Trước đây họ chỉ dựa vào ngân hàng và các kênh huy động vốn truyền thống thì hiện nay đã bắt đầu tìm kiếm nguồn vốn khác trong xã hội, bằng các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư.

Họ cũng tăng cường các hoạt động M&A, bán bớt các dự án mà họ thấy họ không đủ vốn để làm hoặc là nếu có triển khai thì dễ bị thu hồi dự án.

Họ cũng có thể tái cấu trúc doanh nghiệp bằng cách giảm nhân sự và tập trung vào những dự án cốt lõi để ra dòng tiền trước bởi vì có dòng tiền mới có thể duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh. Họ cũng tái cấu trúc bằng cách tập trung vào những dự án tạo ra dòng tiền và có thể phải cắt giảm bớt nhân sự, chi phí.

Ông Hà chia sẻ, qua quá trình làm việc với một số doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn về dòng tiền, ông thấy họ mong muốn tiếp tục được hoàn thiện các dự án dang dở sắp hoàn thiện để bán hàng nhanh thu tiền về giải quyết khó khăn trước mắt.

Tuy nhiên, thời gian qua doanh nghiệp bất động sản huy động tiền nhiều từ trái phiếu và giờ đang chịu áp lực đáo hạn nợ, bảo vệ uy tín. Họ rất khó phát hành trái phiếu mới, trong khi đó nhà đầu tư lại mong đáo hạn trái phiếu trước hạn để thu tiền về.

Trong tình thế đó, một số doanh nghiệp bất động sản hiện nay đã phải trả trước tiền trái phiếu cho nhà đầu tư bằng cách hoán đổi căn hộ. Nhưng sau đó nhận thấy trả căn hộ cho trái chủ cũng làm dòng tiền mặt bị ảnh hưởng nên họ dừng chương trình này và gây mất niềm tin cho nhà đầu tư.

Theo đó, ông Hà cho rằng trong năm 2023 doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gặp 2 khó khăn, một là huy động vốn để thực hiện dự án cũ và mới. Room tín dụng cho bất động sản năm nay thì hết rồi, chỉ còn trông chờ sang năm nhưng trong bối cảnh tất cả ngân hàng tăng lãi suất huy động và lãi suất cho vay như thế này, việc tiếp cận vốn sẽ vẫn là khó khăn.

“Tôi thấy nhiều doanh nghiệp còn phải vay ngoài lãi với lãi suất 20-30%, cho thấy họ thực sự khó khăn. Lãi suất chỉ cần cao hơn 12% là đã rất khó cho doanh nghiệp.

Hai là tiếp tục phải trả nợ trái phiếu. Và theo ông Hà, đây là khúc cua định mệnh rất khó khăn đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.

Ông Mohammad Mudasser cho biết, bất động sản có hai nhóm khách hàng chính là nhóm khách hàng thực sự có nhu cầu mua bất động sản để ở và nhóm khách hàng mua bất động sản để đầu tư.

Khách hàng mua nhà để ở, chủ yếu là người mua nhà lần đầu, quyết định mua nhà chủ yếu phụ thuộc cảm xúc muốn ở đâu. Còn khách mua nhà để đầu tư quyết định dựa trên đánh giá rủi ro và lợi nhuận mang lại. Vậy nên các doanh nghiệp khi cung cấp vốn cần cân nhắc đặc thù hai nhóm khách hàng này.

Hiện các công ty bất động sản phụ thuộc vào hai kênh gọi vốn gồm tổ chức tài chính (chủ yếu là ngân hàng) và trái phiếu doanh nghiệp. Vị này cho rằng trái phiếu doanh nghiệp là nguồn vốn phù hợp thay vì ngân hàng nếu dòng tiền được đảm bảo.

Trong hai năm qua các công ty bất động sản gặp khó khăn trong việc duy trì thanh khoản, do tác động lớn từ kinh tế vĩ mô và nhu cầu của khách hàng không còn quá lớn. Bên cạnh đó, việc không thanh toán được trái phiếu đến hạn sẽ ảnh hưởng đến uy tín của công ty.

Vậy nên, ông Mohammad Mudasser nhận thấy những giải pháp như đề cập ở trên là cách duy nhất trong tình trạng hiện nay. Khi lãi suất càng tăng, doanh nghiệp có thể cân nhắc tới nguồn vốn ngoài ngân hàng, có thể huy động từ các kênh khác trong và ngoài nước. Doanh nghiệp cũng cần lưu ý chi phí sử dụng vốn, chi phí lãi vay nếu vượt hiệu suất đầu tư thì nên xem việc sử dụng nguồn vốn đó.