Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp còn hấp dẫn?

Bà Ngô Thị Kim Thanh

Nhận định được bà Ngô Thị Kim Thanh, chuyên gia cao cấp chiến lược đầu tư Trung tâm phân tích và Tư vấn Đầu tư, CTCK SSI chia sẻ trong talkshow Chủ đề "Sức hút cổ phiếu bất động sản Khu công nghiệp" do báo Đầu tư tổ chức ngày 28/7.

MC: Nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có diễn biến tích cực thời gian qua. Chuyên gia có đánh giá gì về diễn biến này?

Bà Ngô Thị Kim Thanh: Trong giai đoạn đầu năm 2022, dòng tiền vào TTCK có sự phân hóa mạnh và có sự luân phiên giữa các ngành khác nhau. Trong 2-3 tuần nay, nhóm cổ phiếu BĐS KCN có sự phục hồi khá mạnh so với thời gian trước. Tôi cho rằng nguyên ngân chủ yếu đến từ nội tại ngành như nhu cầu thuê tại các KCN tăng trưởng khá tích cực khi các nhà đầu tư nước ngoài chính là dòng vốn FDI có xu hướng quay lại Việt Nam sau 2 năm bị gián đoạn bởi COVID và làm cho giá thuê tại các KCN tăng.

Do đó, đối với những KCN vẫn còn diện tích đất cho thuê thì biên lợi nhuận cũng được cải thiện với việc tăng giá và phản ánh vào kết quả kinh doanh khá tích cực. Cho nên, những thông tin này giúp nhóm cổ phiếu BĐS KCN tăng trong thời gian gần đây.

Chuyên gia có dự báo gì về nhu cầu thuê đất KCN cuối 2022 và 2023?

Chúng tôi cho rằng nhu cầu thuê đất tại các KCN trong năm 2022 và năm 2023 tăng trưởng khá tích cực đến từ các nguyên nhân chính: Việt Nam đã mở cửa lại các chuyến bay quốc tế tạo điều kiện cho các nhà đầu tư FDI hoàn thành thủ tục thuê đất đã được ký trước đó hoặc các hợp đồng thuê mới. Đồng thời có sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam khi chính sách Zero COVID của Trung Quốc vẫn tiếp tục làm cho các nhu cầu thuê BĐS KCN tại Việt Nam thu hút hơn trong 6 tháng cuối năm và cả năm 2023.

Theo nghiên cứu của chuyên gia, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm công nghiệp hiện như thế nào? Đánh giá giá thuê ở các vùng miền ra sao?

Theo báo cáo gần đây nhất của tổ chức JLL, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam đạt 85%, các KCN phía Bắc đạt hơn 80% - tỷ lệ khá cao.

Tôi cho rằng trong thời gian tới, sau khi duyệt quy hoạch về thành lập các KCN thì các KCN mới có thể được thành lập và đi vào hoạt động trong 3-4 năm tiếp theo. Điều này cũng sẽ làm giảm áp lực tỷ lệ thuê đất tại các KCN ở 2 miền đã đạt mức cao.

Tuy nhiên, các KCN tại Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, tôi cho rằng trong thời gian sắp tới sẽ tập trung vào các ngành công nghệ cao hoặc năng lượng xanh để lựa chọn các nhà đầu tư thuê với diện tích không quá lớn. Còn với NĐT cần diện tích thuê lớn cần dịch chuyển ra những khu lân cận như Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh, Hải Dương…

Cũng theo nghiên cứu của JLL, giá thuê BĐS KCN phía Bắc có mức tăng 6 – 7% so với cùng kỳ, còn các KCN phía Nam tăng trưởng khoảng từ 8-9%, mức tăng trưởng trung bình. Tuy nhiên, ở một số KCN mức giá thuê sẽ tăng cao hơn so với mức trung bình đó.

Tôi cho rằng xu hướng này phù hợp với chi phí đền bù giải phóng mặt bằng hiện tăng cao khi áp dụng khung giá đất mới cho giai đoạn 2021 – 2025 đã làm chi phí đền bù giải tỏa tăng lên rất nhiều. Đồng thời, trong năm vừa rồi giá VLXD cũng tăng khá mạnh và ảnh hưởng đến chi phí xây dựng hạ tầng với các KCN. Tôi cho rằng mức tăng đó có thể bù đắp một phần vào chi phí đền bù giải tỏa và chi phí làm hạ tầng cho các KCN.

Đánh giá nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn hiện nay?

Tôi cho rằng phát triển nhu cầu thuê nhà xưởng sẽ gắn liền với phát triển về E-commerce (thương mại điện tử). Có nghĩa là nhiều nhà phát triển E-commerce như Shopee, Lazada cũng đang phát triển và nhu cầu thuê nhà xưởng tăng cao. Việt Nam cũng là nước có nhu cầu thuê nhà xưởng tăng nhanh trong thời gian gần đây.

Có nhà đầu tư lớn họ phát triển riêng mảng nhà xưởng cho thuê, như Warburg Pincus có khoảng 17 nhà xưởng cho thuê rải rác khắp Việt Nam. Tôi cho rằng nhu cầu về nhà xưởng tại Việt Nam vẫn có tăng trưởng khá mạnh và phụ thuộc vào phát triển của E-commerce.

Bà vừa có chuyến công tác Đồng Nai mới đây, xin bà chia sẻ về các doanh nghiệp mà bà vừa đi tới?

Sau chuyến đi thăm doanh nghiệp, tôi nhận thấy nhu cầu thực tế về thuê các KCN có mức tăng trưởng khá tích cực so với cùng kỳ. Cùng kỳ, các hoạt động cho thuê KCN bị dừng lại bởi ảnh hưởng vởi COVID, đặc biệt là các KCN phía Nam.

Mức giá thuê tôi ghi nhận được từ chuyến thăm này có mức tăng trưởng khá mạnh – 18% so với cùng kỳ năm ngoái. Tôi cho rằng dư địa tăng trưởng của các KCN ngày khá tích cực so vời cùng kỳ cả về nhu cầu lẫn giá.

Chúng tôi dự báo tốc độ tăng nhu cầu thuê trung bình tại các KCN niêm yết tăng từ 10 -12% cho nửa cuối năm 2022, còn từng doanh nghiệp riêng lẻ sẽ có kế hoạch khác nhau tùy thuộc vào quỹ đất còn lại cho thuê như thế nào và khả năng bán hàng như IDC có chia sẻ về khả năng cho thuê nửa cuối năm.

Thời gian đền bù giải phóng mặt bằng chậm, dẫn đến nguồn cung đất ở các KCN còn lại ít, ảnh hưởng đến việc cho thuê với diện tích lớn. Chuyên gia có đánh giá tác động của vấn đề này tới các doanh nghiệp BDS KCN niêm yết ra sao?

Đúng là việc giải phóng mặt bằng tại các KCN còn khó khăn. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nó cũng sẽ là câu chuyện thuận lợi đối với nhà phát triển KCN sẵn sàng diện tích đất cho thuê và đã đền bù giải phóng mặt bằng. Còn với các nhà phát triển mới đang trong quá trình đến bù giải phóng mặt bằng có thể bị delay khá nhiều.

Dự phóng triển vọng nửa cuối năm 2022 đối với nhóm BDS KCN ra sao?

Theo dự báo của SSI Research, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp BĐS KCN niêm yết trong 6 tháng cuối năm 2022 sẽ có mức tăng trưởng hơn 24% chủ yếu đến từ việc ghi nhận từ diện tích đất cho thuê tăng mạnh trên nền thấp của 6 tháng cuối năm 2021. Đồng thời cũng có một số KCN chuyển đổi cách ghi nhận đều sang ghi nhận một lần dẫn đến lợi nhuận tăng khá mạnh so với cùng kỳ.

Ngoài ra, một doanh nghiệp BĐS KCN lớn là Becamex cũng công bố kế hoạch bán 18,9ha cho Capital Land. Có thể phần này sẽ được ghi nhận trong nửa cuối năm và giúp toàn ngành có mức tăng trưởng lợi nhuận khá cao.

Nhà đầu tư khi soi BCTC của các doanh nghiệp BĐS KCN cần chú ý đến những điểm gì?

Doanh thu trên BCTC của các doanh nghiệp BĐS KCN có một khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn. Nếu mọi người để ý là có một số nhà phát triển KCN thì giá trị này rất lớn như IDC cũng lên đến 5.900 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện là do nguyên nhân trước đây, các KCN được cho thuê, cách hạch toán đều nên được treo ở mục doanh thu chưa thực hiện dài hạn và sẽ được phân bổ qua thời gian còn lại của KCN đấy. Với những khoản doanh thu chưa thực hiện dài hạn lớn như vậy, với nhà đầu tư không còn quỹ đất cho thuê cũng như chưa có dự án mới thì đây là nguồn tiền khá lớn và đây là nguồn mà sẽ được sử dụng để chia cổ tức bằng tiền mặt. Đây cũng là một trong những xu hướng đầu tư mà để giảm thiểu rủi ro khi thị trường biến động, đặc biệt với nhà đầu tư thích chính sách cổ tức cao.

Nếu các doanh nghiệp không thực hiện ghi nhận doanh thu đều như trong doanh thu chưa thực hiện dài hạn, thì có thể khoản phải thu của khách hàng trong ngắn hạn cũng là điểm nhà đầu tư cần lưu ý đối với các doanh nghiệp được ghi nhận một lần.

Thị giá cổ phiếu BĐS KCN đã tăng 20-30% thời gian qua, cá biệt có mã như VGC tăng 100% trong bối cảnh thị trường đi xuống. Theo chuyên gia, nhà đầu tư có nên tiếp tục bỏ vốn vào nhóm cổ phiếu này? Đâu là những cổ phiếu còn tiềm năng để nhà đầu tư quan sát tìm cơ hội phù hợp?

Xu hướng dòng vồn FDI tiếp tục hỗ trợ nhu cầu thuê và giá thuê tăng sẽ tác động tích cực đến lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS KCN đang niêm yết trên sàn chứng khoán. Trong nửa cuối năm 2022 – 2023, cổ phiếu ngành này vẫn là nhóm khá được quan tâm. Tuy nhiên, sẽ có sự phân hóa trong kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp, chúng tôi vẫn yêu thích các cổ phiếu mà vẫn còn quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, BCM , KBC, VGC.

Trong thời gian qua, giá cổ phiếu của nhóm BĐS KCN cũng có mức tăng trưởng khá mạnh trở lại, để chọn được cổ phiếu thích hợp để đầu tư không còn nhiều như giai đoạn trước. Tuy nhiên, tôi cho rằng vẫn có những cổ phiếu về mặt định giá còn hấp dẫn nhà đầu tư có thể quan tâm.

Các báo cáo gần đây của SSI Research cho thấy mức định giá của 2 doanh nghiệp vẫn còn upside là IDC và BCM.