Bất động sản đến thời giảm giá và mùa của "thợ săn"?

Các chuyên gia chia sẻ tại sự kiện

Nhận định được đưa ra tại sự kiện Báo cáo thị trường Bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận 6 tháng đầu năm 2022 vừa được DKRA Việt Nam tổ chức ngày 07/7.

Sơ cấp khó giảm, thứ cấp giảm cục bộ

Lý giải về việc giá bất động sản sơ cấp tăng mạnh, ông Phạm Lâm, Chủ tịch DKRA Việt Nam đưa ra 3 yếu tố.

Thứ nhất, các dự án mới ra không điều chỉnh giảm giá, nguyên nhân căn bản do chi phí đầu vào không có hạng mục nào giảm, đặc biệt liên quan chi phí mua đất, tiền sử dụng đất.

Ông Lâm nêu, đất đai các tỉnh thành nhận quan tâm đầu tư của nhiều người, kể cả vùng xa, gần đây khắp nơi giá đất gia tăng. Giá đất tăng làm cho chi phí mua đất của chủ đầu tư tăng lên.

“Tôi đầu tư 3, 4 năm trước ở Long An, giá đất nông nghiệp khi đó 300.000-400.000 đồng/m2, nay lên tới 3-4 triệu mà người dân vẫn không chịu. Giá tăng khiến chi phí đầu vào cao, chưa tính chi phí khác cũng gia tăng 15-30%. Mọi thứ đều tăng, đó là yếu tố căn bản làm cho giá sơ cấp cao”, lãnh đạo DKRA chia sẻ.

Nguyên nhân thứ hai là cầu thị trường cao, ở đây là cầu ở thị trường bền vững không phải những khu vực mới nổi hay sốt đất.

“Tôi ít quan tâm vùng sốt đất, không đến đó để đầu tư, kiếm lợi nhuận, chỉ tham gia khu phát triển bền vững như vùng TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Đà Nẵng, Nha Trang… độ hấp dẫn, tính ổn định cao. Những thị trường này với nền tảng cơ sở tạo cơ hội phát triển vền vững, nhu cầu thực tiễn cao. Ở TP.HCM bài toán điều chỉnh giá nhưng nhu cầu lúc nào cũng cao”, ông Lâm cho biết.

Lý do thứ ba, theo vị này là do nguồn cung mới dựa vào yếu tố pháp lý tạo dự án mới không nhanh, nhiều như trước. Các dự án đưa ra thị trường hạn chế, kể cả TP.HCM.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam nói rõ hơn về 2 yếu tố cung - cầu trên thị trường hiện nay.

Về cung, với chi phí đầu vào tăng, siết vốn, pháp lý dẫn tới cung giảm.

Về cầu, vị này đề cập tới chỉ số mức độ quan tâm bất động sản. Chỉ số này trong 2019 là 100 điểm, tăng đều và đạt đỉnh vào tháng 3/2021, lên 225 điểm. Hiện chỉ số là 145, mức độ quan tâm có giảm so với đỉnh những vẫn lớn hơn nhiều so với trước dịch.

“Lượng sản phẩm đưa ra thị trường chưa hồi phục như trước dịch. Cung giảm trong khi cầu vẫn lớn nên giá bất động sản sơ cấp vẫn ở mức cao”, ông Thắng nêu.

Với bất động sản thứ cấp, ông Thắng cho biết có sự sụt giảm về mức độ quan tâm của các loại hình so với trước dịch. Cụ thể với đất nền, khu vực miền Bắc và Nam giảm độ quan tâm từ 13-17% so với cùng kỳ nhưng miền Trung tăng lên. Một số khu vực như Tây Ninh, Khánh Hòa có mức độ quan tâm tăng, giá không giảm. Có sự giảm giá cục bộ ở một số địa phương, ở phân khúc do yếu tố ngắn hạn lướt sóng sử dụng vốn vay, mức giảm 10-20%. Kịch bản này có thể duy trì tới cuối năm.

Với nhà phố thổ cư có sự quan tâm tìm kiếm bất động sản nhiều hơn, giá nhà đất trung tâm ở Hà Nội, TP.HCM tăng.

Đặc biệt phân khúc bất động cho thuê hiện tại đã hồi phục. Lý do GDP tăng, FDI kỷ lục dẫn tới nhu cầu kinh doanh, mở rộng tăng lên. Giá cho thuê cả chung cư, nhà phố đều đã tăng lên. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà phố khoảng 3%, chung cư trên dưới 4%.

Người này khó, người kia có cơ hội

Về việc Ngân hàng Nhà nước "siết" tín dụng bất động sản và phát hành trái phiếu, TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, quan sát cho thấy không phải thắt chặt mà là kiểm soát. Ông lấy ví dụ, thắt chặt, nếu Chính phủ cho chỉ tiêu ban đầu 12% nhưng giờ giảm xuống còn 10% mới là thắt chặt. Hiện chưa có chỉ tiêu giảm tăng trưởng tín dụng, như vậy không gọi là thắt chặt.

Theo chuyên gia này, giai đoạn 2020-2021 hệ thống NHTM có hiện tượng “ngựa quen đường cũ” trong hoạt động cho vay. Điều này diễn ra gần giống giai đoạn 2012, cho vay những công ty thân thuộc là bất động sản, có thể nói vượt quá yếu tố an toàn hệ thống.

“Có hai giả định. Một là những công ty trong hệ thống sinh thái của ngân hàng. Hai là ngân hàng cho thấy cho vay bất động sản “êm hơn”. Hệ quả thật sự là làm cho nguồn vốn nguồn vốn tín dụng đổ quá nhiều vào bất động sản, gồm hai nguồn cho vay trực tiếp và mua trái phiếu bất động sản làm tăng rủi ro. Hệ quả Chính phủ kiểm soát hoạt động cho vay tại các NHTM, đây là hệ quả chứ không phải chủ trương, đã là hệ quả phải làm”, TS. Hiển cho biết.

Ông Hiển cho rằng, thị trường khó khăn do những nhà đầu tư lướt sóng, nhà đầu tư thâm dụng vốn gặp khó khăn. Và nếu đúng như vậy, vị này cho rằng nhà nước sẽ không nới tín dụng.

“Hơn 800.000 tỷ đồng đưa vào bất động sản, trong khi nhà đầu tư được vay tới 80% giá trị sản phẩm. Vốn tập trung đến lúc nào đó mất thanh khoản làm cho không thu hồi lại được, đó là lý do tại sao thấy khó khăn vốn cho bất động sản. Giai đoạn 2020-2021 thị trường vẫn dựa trên vốn, dựa trên lướt sóng, khi vốn không được bơm nhiều thì thị trường ngộp”, ông Hiển nêu quan điểm.

Theo ông Hiển, đã ghi nhận công ty bất động sản, nhà đầu tư bất động sản trong đó có nhà đầu tư cá nhân chân chính gặp “tai nạn” với việc kiểm soát tín dụng. Những nhà đầu tư cá nhân này sau khi cọc, nhưng sau không vay được.

Tuy nhiên, chuyên gia này cho rằng, với nhà đầu tư không bị mất thanh khoản, không ngộp đang tìm kiếm những lô đất mềm hơn để mua, bởi người này khó, người kia có cơ hội.

Thị trường không quá tiêu cực

TS. Hiển đề cập một số xu thế đầu tư cuối năm 2022 và 2023. Vị này cho rằng, sẽ có điều chỉnh về giá ở những khu vực đã tăng “nóng” giai đoạn vừa qua, những bất động sản phân lô vùng xa bị đẩy giá lên tới 100% hiện “đứng hình”, thanh khoản giảm mạnh sẽ phải giảm giá cắt lỗ từ 30-40%.

“Bất động sản du lịch có những nỗ lực nhưng chưa thực sự được nhà đầu tư quan tâm rộng rãi; thị trường TP.HCM và khu vực phụ cận được quan tâm nhiều; bất động sản khu vực động lực kinh tế phía nam hướng biển vẫn có cơ hội; phong trào đầu tư farmstay suy thoái, trừ một số ít khu vực…”, chuyên gia này nhận định.

Cùng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, trong 6 tháng tới, ở phân khúc đất nền, sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh về cơ bản giá không giảm, chỉ giảm cục bộ ở phân khúc trong 2020 tăng “nóng” nhưng không có yếu tố động lực cơ bản tăng trưởng. Động lực gồm cơ sở hạ tầng cứng gồm điện, đường, trường, trạm… và cơ sở hạ tầng mềm như tăng dân số cơ học, tiềm năng trong 1-2 năm.

“Các phân khúc, khu vực sốt nóng sẽ giảm giá. Một số nhà đầu tư lướt sóng tạm cắt lỗ. Từ giờ tới cuối năm là sự điều chỉnh cần thiết của thị trường để phát triển bền vững trong tương lai”, ông Thắng nhận định.

Còn theo ông Phạm Lâm, thị trường bất động sản thời điểm này có vài vấn đề cần lưu ý.

Một, là cơ hội tốt để những người đầu tư trung dài hạn, lựa bất động sản ở vùng phát triển. Trước đây, nhà đầu tư chọn căn như ý khó, giờ là thời điểm tốt lựa chọn sản phẩm tốt.

Hai, bất động sản pháp lý an toàn. Sau thời gian điều chỉnh, nhận ra pháp lý là quan trọng.

Ba, chọn bất động sản có giá trị khai thác, tức ở vùng phát triển. Ví dụ mua căn hộ có thể khai thác cho thuê được.

Bốn, với các dự án đang phát triển chưa hình thành, có cơ hội đầu tư trong tương lai thì cần quan tâm thương hiệu, uy tín nhà phát triển. Bởi khi thị trường có chuyện, mọi thứ giảm bộc lộ năng lực chủ đầu tư. Người mua có thể tham khảo từ dự án quá khứ, bàn giao ra sao, khai thác được hay không…

“Thị trường không quá tiêu cực. Có nhiều "thợ săn" chứ không phải thị trường ít ai quan tâm. Nếu giai đoạn 2008 không có sự quan tâm nào, chỉ rao bán cắt lỗ, thị trường hiện giờ không phải vậy, thị trường đang sàng lọc lại. Tôi cho rằng là cơ hội dành cho nhà đầu tư trung dài hạn, là nhóm dẫn dắt thị trường trong thời gian tới”, ông Lâm cho biết.

Vị này đánh giá, thị trường đang sàng lọc rõ ràng, chủ đầu tư không đủ năng lực chắc chắn khó khăn. Doanh nghiệp nào vượt qua được là bản lĩnh. Thị trường cũng sàng lọc nhà đầu tư cá nhân. Nhà đầu tư bây giờ cần có kiến thức, năng lực tài chính tham gia thị trường.

“Thị trường bất động sản như đang vào mùa mưa, một số người sẽ bị ướt, không đại diện cho cả thị trường, cần quan sát, chọn lọc. Mưa rồi sẽ hết, mọi thứ sẽ trở nên sáng lạng. Đừng quá bi quan!”, Chủ tịch DKRA ví von.